Основные риски заемщиков

ОСНОВНЫЕ РИСКИ ЗАЕМЩИКА ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Заключая ипотечную сделку, Заемщик должен правильно оценить свои финансовые возможности, поскольку он принимает на себя долгосрочные обязательства своевременно погашать задолженность по основному долгу и проценты за пользование займом. При принятии решения Заемщику целесообразно также учитывать следующие риски:

• Риск потери/снижения доходов. Данный риск обусловлен потерей работы, снижением заработной платы, повышением расходов Заемщика, потерей дохода вследствие утраты трудоспособности. Данный вид риска минимизирован требованием Займодавца, ограничивающим отношение ежемесячных платежей Заемщика по ипотечному займу, включая платежи по другим кредитам и обязательствам, к ежемесячному доходу Заемщика величиной 45%. В целях комплексной защиты Заемщику рекомендуется заранее застраховать свою жизнь и здоровье (впоследствии за счет страховки может быть осуществлено погашение займа).
• Риск падения стоимости залога. Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то при продаже заложенного жилья (например, в случае возникновения у Заемщика финансовых затруднений) полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по займу. При этом в ряде случаев Заемщик может остаться еще и должным Займодавцу. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному займу.
• Риск дефолта и выселения. У любого Заемщика могут возникнуть непредвиденные затруднения с погашением займа. Важно понимать, что в случае отсутствия возможности оплачивать заем сегодня и в ближайшем будущем залоговое жилье может быть продано с торгов с целью погашения накопившейся задолженности по займу. Заемщик отвечает по своим обязательствам перед Займодавцем всем своим имуществом в пределах задолженности по основному долгу, процентам, неустойкам и расходам, связанным со взысканием задолженности по займу. Для того чтобы минимизировать задолженность, оптимизировать процесс ее погашения и сохранить жилье, Заемщику необходимо оперативно обратиться к Займодавцу за реструктуризацией задолженности.
• Риск утраты предмета залога. Приобретая недвижимость, стоит учесть, что существует риск уничтожения или повреждения (пожар, залив, взрыв и т. д.) предмета залога (жилого помещения), что является основанием для предъявления Займодавцем требования о полном досрочном погашении ипотечного займа. В целях минимизации указанного риска законодательством установлено требование об обязательном страховании залогодателем предмета залога. Получение ипотечного займа требует своевременной оплаты страховой премии.
• Риск утраты права собственности на предмет залога (жилое помещение). При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника), либо право собственности прекратится на часть предмета залога (жилого помещения) или долю в праве собственности на предмет залога (жилое помещение) в связи с разделом общего имущества супругов. В этом случае нет гарантии, что продавец вернет уплаченную за недвижимость сумму. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховаться от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула). Страхование титула целесообразно осуществлять на срок не менее трех лет с момента регистрации права собственности, таким образом можно избежать негативных последствий недействительности сделок, по основаниям на которые распространяются общие сроки исковой давности.
• Риск при участии в долевом строительстве. В случае участия заемщика в долевом строительстве основным видом риска является риск незавершения или несвоевременного завершения строительства жилого дома. Этот риск частично оправдан тем, что цена жилья в период строительства зачастую ниже, чем после его окончания. Выполнение застройщиками требований ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантирует максимальную защиту интересов заемщика, приобретающего жилье путем заключения договора участия в долевом строительстве. Рекомендуется приобретать жилье, строительство которого осуществляется в рамках вышеуказанного закона.